О недвижимости Нью-Йорка

Previous Entry Share Next Entry
Инвестиционная стратегия на примере магазина на Бродвее
newyorkrealty
Недавно на рынке недвижимости Нью-Йорка на продажу был выставлен объект – коммерческое торговое помещение на Бродвее в районе Upper West Side. Замечательный район, отличное  торговое место недалеко от метро. Стоимость помещения составляла $2,5млн. Помещение было сдано магазину по продаже обуви, договор был подписан на 10 лет и сейчас  шел пятый год аренды. Магазин платил $12,755 в месяц, что давало доходность 4,4% годовых. Эта доходность не фантастическая, но при текущем рынке вполне приемлемая.

sh0e store

Мы предлагали этот объект некоторым клиентам, но по разным причинам (не тот бюджет, нашли другой объект) никто не заинтересовался. Примерно через месяц объект ушел с рынка, его кто-то купил. И буквально на днях я увидел это помещение уже выставленное на аренду. Далее я напишу свое видение ситуации, как я это вижу.
Кто-то заинтересовался этим помещением и стал, как говориться,  копать глубже. Обычно в договоре аренды нет варианта одностороннего расторжения договора, т.е. владелец помещения не может по своей воле выгнать арендатора, а арендатор не может сбежать раньше времени. По всей видимости будущий покупатель поговорил с владельцем магазина обуви и выяснил, что магазин хотел бы разорвать договор досрочно, если ему предоставят такую возможность.  В этом и заключался потенциал – договор был заключен 5 лет назад, по ценам которые были на рынке в то время. Хотя в договоре и было предусмотрено  повышение аренды каждый год на 3%, но это никак не отражало изменение рынка – цены на торговые площади выросли значительно больше. Вот конкретные цифры: в последний год магазин обуви платил $2,292 за кв.метр торговой площади в год ($213 за кв.фут), сейчас помещение выставлено по цене $2,883 за кв.метр ($268 за кв.фут). Таким образом владелец, сдав помещение по новой цене, может увеличить доходность с 4,4% до 5,9%, что является уже очень хорошим показателем. Или, как еще вариант, новый владелец может продать помещение с новым арендатором. Выставив на рынок как инвестиционный объект с доходностью, например, 4,5% можно продать это помещение за $3,2млн, положив себе в карман разницу в $700 тысяч. Неплохая может быть сделка.

Конечно, я довольно грубо все описал – есть еще много тонкостей и мелочей, и, конечно же, рисков. Можно не найти желающих снять по этой цене, потерять много времени на поиск нового арендатора и т.д. Но в данном случае инвестор рискнул и, скорее всего, схема сработает. Буду следить за развитием событий.

  • 1
Что-то не пойму, зачем магазину разрывать договор досрочно, если сейчас он платит меньше, чем в среднем по больнице?

ну, например, бизнес не шел, и магазин приносил убытки. даже дешевая аренда не спасала.

А, если в этом смысле - тогда да, понятно.

Да... меня всегда поражало как люди в США и Европе спокойно живут с доходностью 5-10% годовых...
У нас обычно и 30% мало... Друг офис пересдает в центре Питера и наваривает с него в 2 раза больше чем платит сам...

У людей в США выбор небольшой: либо в банк отнести и получать 0,2% годовых, либо 5% от недвижимости.

Сработала ли схема :) ?

объект ушел с рынка, больше никакой информации нет

  • 1
?

Log in

No account? Create an account