О недвижимости Нью-Йорка

Previous Entry Share Next Entry
Ставка: пустое коммерческое помещение в районе Upper West Side
newyorkrealty
Наблюдая за этим коммерческим помещением в течение довольно длительного периода и обладая некоторой внутренней информацией могу сказать, что это будет замечательным вложением.

page-005

Почему?
1. Цена продажи
Исходя из размера помещения на первом этаже цена за sf (квадратный фут) составляет $836. Соседние коммерческие помещения в этом же доме были проданы по ценам:
Store#2: размер 1,715, цена продажи $1,390,000, цена продажи $810 за sf
Store#3: размер 1,427, цена продажи $1,150,000 цена продажи $806 за sf
Следовательно продажная цена предлагаемого помещения является средней по дому. Следует заметить, что цены продажи всех коммерческих помещений в доме были установлены в 2011 году и с того момента НЕ МЕНЯЛИСЬ. Цены на рынке за это время довольно значительно выросли. Сейчас в этом же районе на продажу выставлено подобное торговое помещение на первом этаже жилого кондоминиума (из отличий можно заметить, что это помещение не имеет подвала, однако размер витрины/frontage намного больше). Находится помещение в шести блоках в здании по адресу 120 Riverside blvd между West 65 и West 66 street. Размер помещения 4,079sf, цена $5,350,000, цена за sf – $1,312.
В целом можно сделать вывод, что цена предлагаемого помещения находится существенно ниже рынка.

2. Наличие дополнительной площади – подвала.
Расчеты средней цены за sf и сравнения с другими помещениями были проведены только с учетом основной площади на первом этаже (Ground floor). У предлагаемого на продажу помещения есть  ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ площадь – подвал размером 1,176sf

3. КРАЙНЕ низкие расходы
Доходность коммерческого помещения зависит не только от цены сдачи в аренду, что определяется рынком, но и расходами на это помещение. В нашем случае годовые расходы на предлагаемое помещение составляют: налог на недвижимость/real estate taxes - $4,118, платежи за обслуживание/ common charges – $2,600 (цифры 2011 года, требуется уточнение). Итого ГОДОВЫЕ расходы на помещение $6,718, что дает около $2 за год за sf. Если сравнивать с рынком, то данные расходы можно считать крайне низкими. Например, упоминавшееся уже ранее аналогичное коммерческое помещение по адресу 120 Riverside Blvd имеет расходы $16 за год за sf.
Столь низкие платежи объясняются изначальным непропорциональным распределением расходов между коммерческими помещениями и жилой частью здания. Жильцы дома пытались опротестовать несправедливое, по их мнению, распределение расходов, но потерпели поражение в судах нескольких уровней. Последний раз жильцы проиграли в августе 2014 года. Решение было вынесено окончательное и обжалованию не подлежит.
Можно сделать вывод, что расходы при пересчете на единицу площади примерно В 6-8 РАЗ МЕНЬШЕ, чем расходы на аналогичные помещения в других домах в этом же районе.

4. Перспективный район
Часть района Upper West Side, в котором находится помещение, сейчас очень активно развивается.
В сотне метров от помещения идет строительство комплекса жилых зданий Riverside Center. Предполагается возведение 5 жилых зданий с общим количеством квартир около 2500. Первое здание на 616 квартир откроется в 2015 году.

R1verside Center

В нескольких блоках застройщик Extell ведет строительство кондоминиума One Riverside Park по адресу 50 Riverside Boulevard. Здание будет готово к заселению в 2015 году, но продажи в нем уже начались и полтора десятка квартир уже продано.

5O Rivers1de

В 150 метрах от предлагаемого помещения в другую сторону идет строительство жилого 48-этажного здания  на 257 квартир.

West6O_Amst

5. Высокая потенциальная доходность
В данный момент помещение свободно и сдается по цене $55 за sf (за год). При этой цене доходность будет составлять  6,35% в год, что является отличным показателем на текущем ранке.
В этом районе в аренду также сдаются следующие помещения:
120 Riverside Blvd - $69 за sf
400 W 63rd St - $65 за sf
150 Amsterdam Ave  – 60-175 за sf (здание еще не построено)
166-178 Amsterdam Ave – 90-175 за sf
Как видно помещение сдается по ценам ниже рынка и даже при этом это может обеспечить отличную доходность. Причины, по которым помещение пока не сдано, ниже.

Необходимо дать некоторые комментарии к “странностям” предлагаемого на продажу помещения.

 - Почему помещение продается больше двух лет
В данный момент помещение находится на рынке уже 2 года, что ОЧЕНЬ долго по меркам Нью-Йорка. Причин этому может быть несколько:
1) улица, на которой расположено помещение, долгое время (больше года) была перекопана - к новому комплексу жилых зданий Riverside Center шла прокладка коммуникаций. По центру улицы был выкопан котлован, были сложены трубы и строительные материалы, стояла/работала тяжелая техника. В связи с ремонтом был частично ограничен автомобильный и пешеходный траффик.
2) Как результат никто не хотел снимать в аренду коммерческое помещение - начать бизнес в условиях стройки невозможно. С другой стороны некоторые инвесторы не хотят брать на себя риски и покупать помещение без арендатора.
3) компания, которая нанята продавать помещение, фактически этим не занимается. Когда нам нужно было показать это помещение нашему потенциальному покупателю, все наши письма и телефонные звонки с просьбой организовать показ остались без ответа. В итоге мы были вынуждены обращаться напрямую к владельцу помещения, которого мы знаем лично, чтобы показать объект нашему клиенту. Я не буду удивлен, если большинство потенциальных клиентов вообще не смогло увидеть помещение из-за плохой работы агента по продажам.
4) помещение не продано более двух лет – плохой знак для агентов по недвижимости и потенциальных покупателей. Многие думают, что у помещения есть какие-то проблемы.
5) Объявление двухгодичной давности в базе недвижимости – агент по недвижимости скорее всего подумает, что объект продан, а объявление забыли удалить.

- Почему никто из потенциальных покупателей не обратил внимание на крайне низкие расходы
В объявлении о продаже помещения указаны фактические низкие расходы по помещению, но на этом никак не акцентировано внимание. Если бы я не знал внутреннюю реальную ситуацию, то увидев такое объявление, я бы решил, что указаны ежемесячные, а не ежегодные платежи (такое случается, некоторые агенты указывают ежемесячные платежи). При умножении на 12 месяцев получались бы вполне правдоподобные цифры. Если бы у меня все-таки появились сомнения и я решил бы уточнить информацию по расходам у продающего агента, то не факт, что я получил бы хоть какой-то ответ (мой комментарий о работе агента был выше). Возможно, кто-то все-таки выяснил реальную информацию о низких расходах, но до последнего момента не было ясно как решится этот вопрос в суде.

Цена помещения: $2,870,000

Инвестиционная стратегия: купить помещение, подождать 1,5-2 года (благо расходы крайне низкие) пока район не преобразится, сдать в аренду по более высоким ставкам и далее либо получать постоянный высокий доход, либо продать по гораздо высокой цене.

promo newyorkrealty may 17, 12:32 20
Buy for 1 000 tokens
Нет, речь не о Белом доме. Как попасть туда я не знаю. Но вот как стать соседом Трампа в Нью-Йорке, где он жил до президентства, куда он иногда наведывается, и где до сих пор живет его семья, я сейчас расскажу. Речь идет о жилом кондоминиуме Trump Tower, что по адресу 721 Fifth Ave на Манхэттене.…

  • 1
Как всегда - отличный содержательный пост!
Жаль, что Вы давно не писали о самой дорогой и дешевой жилой недвижимости в NY.

PS One Riverside Park - интересный... )

спасибо за комментарий.
да, дорого/дешево давно не было, надо исправиться

  • 1
?

Log in