О недвижимости Нью-Йорка

Previous Entry Share Next Entry
Пример инвестиции в Нью-Йоркскую квартиру
newyorkrealty
Инвестиции в жилую недвижимость Нью-Йорка – крайне популярная тема. Это довольно простой и понятный большинству способ сохранить и преумножить деньги. Я приведу пример квартиры, которая могла бы стать хорошим вложением.

Квартира находится в кондоминиуме One Morningside Park по адресу 310 West 110 street. Это второй дом от угла Центрального парка на пересечении улиц Central Park West и West 110 street, что составляет примерно 150 метров от парка. Это абсолютно новый дом, в который только начали заезжать жильцы. Первоначально квартиры были выставлены на продажу и довольно быстро распроданы еще на этапе активного строительства.  Сейчас работы по дому полностью завершены, и жильцы начали получать ключи.

Вид дома
p9

Кто-то из новых владельцев решил сразу выставить квартиру на продажу. Сейчас квартира с одной спальней предлагается по цене $750,000. Размер – 54 кв.метра (583 кв.фута).

План квартиры
p10
Кухня совмещена с гостиной и оборудована стандартным набором бытовой техники: холодильник, газовая плита, посудомойка и микроволновка.
p2


Гостиная
p1
Ванная
p4
Спальня
p3
Окна квартиры выходят на юг и смотрят на жилое здание напротив. Расстояние между домами довольно большое, так что дискомфорта не возникает. Если посмотреть немного налево, то из окон виден Центральный парк
p6


В доме также имеется спортзал
p7


И оборудованная для отдыха крыша с замечательным видом на город. На крыше есть зона гриль.
p8

Теперь к финансовой части, квартира же инвестиционная. Ежемесячные расходы составляют $592, из них платеж дому $576 (common charges) и налог на недвижимость $16 (real estate taxes). Крайне низкая сумма налога объясняется наличием у дома налоговой льготы от города. Текущий минимальный налог не будет меняться в течение 5 лет, а только потом начнет постепенно в течение следующих 10 лет расти до своего “безльготного” значения. Следует заметить, что дом фактически находится в районе Гарлем, поэтому налоги на недвижимость всегда будут ниже, чем у домов, которые находятся буквально через дорогу и относятся к более дорогому и престижному району Upper West Side.

В данный момент квартира также выставлена и на аренду по цене $3,200 (возможно, владельцу все равно продать квартиру или сдать). Мне эта ставка кажется вполне адекватной, может разве что $100 скинуть при торге. Для сравнения в соседнем новом арендном доме Avalon Morningside Park квартиры с одной спальней предлагаются по цене $3,400-$3,800

Итак, допустим, что квартиру сдали за $3,100 в месяц, минус расходы $592, получаем $2,508 в месяц или $30,096 в год. При цене покупки $750,000 (+2.5% расходы на сделку) доходность равна 3.91%. Я бы сказал, что такая доходность для текущего рынка является довольно высокой.

Кроме дохода от сдачи в аренду, при росте цен на недвижимость можно также получить и доход от перепродажи квартиры. Например, настоящий владелец купил квартиру в октябре прошлого года за $636,406. За это время цены выросли и сейчас квартира выставлена на продажу уже за $750,000.

Интересный момент: с учетом расходов на покупку и предстоящих расходов на продажу доход настоящего владельца составит не очень большую сумму, примерно $55,000. Однако при покупке квартиры владелец заплатил  только первоначальный взнос 25%, т.е. $159,000. Остальные 75% он заплатил несколько недель назад перед получением ключей от квартиры. Таким образом доход от перепродажи относительно первоначального взноса может оказаться не таким уж и маленьким – около 30% за год.

купили бы такую квартиру?

  • 1
Прямо на границе. :)))

Приятный дом с хорошей ценой. И место приличное. Доходность, увы, обычная.

вот это "на границе" - очень важный момент. цены и налоги как в Гарлеме, уровень жизни как на Upper West Side

Да, платежи приятные, ничего не сказать. Еще бы аренду задрать. :)

А в связи с чем у дома налоговые льготы?

город дает эти налоговые льготы застройщикам - очень частая практика в нью-йорке, способствует новому строительству. соответсвенно, потом эта льгота переходит уже владельцам квартир

Почему потолки ступенчатые? Что там прячется в этих ступенях, кондиционер?

там проходят какие-то общедомовые коммуникации.

(Deleted comment)
нерезидент при перепродаже квартиры должен заплатить около 18% дополнительного налога с полученного дохода от продажи. Чтобы избежать этого налога, регистрируется местная компания и квартира покупается на нее. Из получаемой аренды вычитаются все расходы, которые имеют отношение к квартире, включая коммунальные платежи, налог на недвижимость, страховку, ремонт и т.д. Кроме того из суммы доходов также вычитается аммортизация квартиры, а это довольно существенная сумма. Таким образом ежегодные налоги сводятся практически к нулю. Вот с чего придется заплатить налог, так это с суммы дохода при перепродаже. Но, опять же, если вы продали инвестиционную квартиру и хотите вложить деньги в другую инвестиционную недвижимость, то можете этот налог не платить.
вообще вопрос налогов довольно сложный. обычно я отправляю клиента к бухгалтеру

(Deleted comment)
(Deleted comment)
>>Кстати, обязательно напишите про офисную недвижимость - это крайне интересная тема и доходность по ней наверняка выше.
возможно когда-то затрону тему офисной недвижимости, но это отдельный океан. я там не очень много плаваю

>>Так же уверен что читателей заинтересуют предложение чуть более низкого ценового сегмента - все такие 750 000 долларов это не 400 000 (к примеру).
спасибо за подсказку, надо будет посмотреть бюджет пониже

>>И как дополнение - лично у меня жгучий интерес вызывает предложение по офисам в знаменитых исторических небоскребах типа Эмпайта и Крайслера. Там что-то реально купить по -мелочи или только целиком? :))
зачастую офисные здания целиком принадлежат крупным компаниям. вы можете там снять офис, но купить... разве что у вас есть сотни миллионов или миллиарды и вы выкупите здание целиком. Например, Эмпайр Стейт Билдинг приналдежит компании Empire State Realty Trust Inc. - семейная компания, владеющая еще несколькими десятками офисных зданий.


(Deleted comment)
сейчас минимальный офис в Empire State building это 300 кв.метров, 52 этаж

вот полный список офисов доступных для аренды
http://www.empirestaterealtytrust.com/properties/office/empire-state-building1/availabilities

(Deleted comment)
точно не знаю, просто не сталкивался с этим зданием. но могу предположить, что где-то $700-$800 в год за кв.метр

Проходил недавно мимо этого билдинга, когда искал дом, в котором Барак Обама студентом жил)

вроде квартира еще не сдана

У нас в городе мэра ругают за т.н. точечную застройку. Я так понимаю, в Нью-Йорке это понятие абсолютно нормально и неизбежно?

"Комплексно", я так понял, в NYC только праджекты строили.

если в других частях Нью-Йорка еще могут строить районами, то на Манхэттене просто нет места, застраивают каждый кусок точечно.

Остальные 75% он заплатил несколько недель назад
polnost'ju paid off?

да, квартира покупалась all cash. 25% при подписании контракта на этапе строительства и остальные 75% когда дом/квартира уже готовы.

Российские банки, кстати, сейчас 3-4% по долларовому депозиту в год предлагают 8)

Откуда такая доходность - не уточняется 8)

Edited at 2014-11-24 06:11 pm (UTC)

крупные американские банки по долларовому депозиту предлагают 0,1-0,3%

(Deleted comment)
Вот, и я о том. Пока не очень перспективно предлагать NY-недвигу российским резидентам.
Тем более, после 2007-2009 многие прочувствовали, что цены в Штатах очень хорошо умеют ходить вниз.

На глубокую перспективу, или на жизнь - да. Инфляцию (даже долларовую) никто не отменял.
А пока - нет.

(Deleted comment)
А если "насвиняват" - дружбе конец?

(Deleted comment)
а когда цены на покупку перестанут расти?

я бы тоже хотел знать)

Скромно и симпатично. Для одного вполне неплохой вариант, по-моему.

Классный райончик) мы там как-то на великах катались. Здорово, что Сентрал парк рядом)

(Deleted comment)
Скажите, а какие были бы показатели доходности, если бы квартира приобреталась в ипотеку?? Крайне интересно было бы взглянуть на цифры. И еще бы добавить американские налоги.

Спасибо за статьи, очень интересно и содержательно.

в тексте указана предполагемая доходность в 3,91%. Если банк дает кредит под меньшие проценты, то можно зарабатывать на своих вложенных деньгах, на деньгах банка, плюс вам остается весь доход от роста стоимости недвижимости. Сейчас банки дают примерно такие проценты:
- 30 year fixed, кредит на 30 лет с фиксированной ставкой на 30 лет - 3,825%
- 10/1 АРМ, кредит на 30 лет с фиксированной ставкой на 10 лет (далее ставка меняется каждый год в соответствии с рынком) - 3,25%

Если ваша стратегия владеть квартирой больше 10 лет и вы не хотите брать на себя дополнительные риски резкого повышения ставок через 10 лет, то берите 30 year fixed. Но обычно 10 лет это нормльный горизонт планирования для инвестора, так что 10/1 APM довольно выгодно. Более кокретных цифр дать не могу, нужно смотреть конкретно вашу ситауцию.

вот здесь про налоги: http://newyorkrealty.livejournal.com/21101.html?thread=155501#t155501

Огромнейшее спасибо! Крайне интересно.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account