О недвижимости Нью-Йорка (newyorkrealty) wrote,
О недвижимости Нью-Йорка
newyorkrealty

Categories:

Пример инвестиции в Нью-Йоркскую квартиру

Инвестиции в жилую недвижимость Нью-Йорка – крайне популярная тема. Это довольно простой и понятный большинству способ сохранить и преумножить деньги. Я приведу пример квартиры, которая могла бы стать хорошим вложением.

----
Более свежий (апрель 2018г) пример инвестиции в бюджете до $500K можно посмотреть на моем основном сайте - здесь
----

Квартира находится в кондоминиуме One Morningside Park по адресу 310 West 110 street. Это второй дом от угла Центрального парка на пересечении улиц Central Park West и West 110 street, что составляет примерно 150 метров от парка. Это абсолютно новый дом, в который только начали заезжать жильцы. Первоначально квартиры были выставлены на продажу и довольно быстро распроданы еще на этапе активного строительства.  Сейчас работы по дому полностью завершены, и жильцы начали получать ключи.

Вид дома
p9

Кто-то из новых владельцев решил сразу выставить квартиру на продажу. Сейчас квартира с одной спальней предлагается по цене $750,000. Размер – 54 кв.метра (583 кв.фута).

План квартиры
p10
Кухня совмещена с гостиной и оборудована стандартным набором бытовой техники: холодильник, газовая плита, посудомойка и микроволновка.
p2


Гостиная
p1
Ванная
p4
Спальня
p3
Окна квартиры выходят на юг и смотрят на жилое здание напротив. Расстояние между домами довольно большое, так что дискомфорта не возникает. Если посмотреть немного налево, то из окон виден Центральный парк
p6


В доме также имеется спортзал
p7


И оборудованная для отдыха крыша с замечательным видом на город. На крыше есть зона гриль.
p8

Теперь к финансовой части, квартира же инвестиционная. Ежемесячные расходы составляют $592, из них платеж дому $576 (common charges) и налог на недвижимость $16 (real estate taxes). Крайне низкая сумма налога объясняется наличием у дома налоговой льготы от города. Текущий минимальный налог не будет меняться в течение 5 лет, а только потом начнет постепенно в течение следующих 10 лет расти до своего “безльготного” значения. Следует заметить, что дом фактически находится в районе Гарлем, поэтому налоги на недвижимость всегда будут ниже, чем у домов, которые находятся буквально через дорогу и относятся к более дорогому и престижному району Upper West Side.

В данный момент квартира также выставлена и на аренду по цене $3,200 (возможно, владельцу все равно продать квартиру или сдать). Мне эта ставка кажется вполне адекватной, может разве что $100 скинуть при торге. Для сравнения в соседнем новом арендном доме Avalon Morningside Park квартиры с одной спальней предлагаются по цене $3,400-$3,800

Итак, допустим, что квартиру сдали за $3,100 в месяц, минус расходы $592, получаем $2,508 в месяц или $30,096 в год. При цене покупки $750,000 (+2.5% расходы на сделку) доходность равна 3.91%. Я бы сказал, что такая доходность для текущего рынка является довольно высокой.

Кроме дохода от сдачи в аренду, при росте цен на недвижимость можно также получить и доход от перепродажи квартиры. Например, настоящий владелец купил квартиру в октябре прошлого года за $636,406. За это время цены выросли и сейчас квартира выставлена на продажу уже за $750,000.

Интересный момент: с учетом расходов на покупку и предстоящих расходов на продажу доход настоящего владельца составит не очень большую сумму, примерно $55,000. Однако при покупке квартиры владелец заплатил  только первоначальный взнос 25%, т.е. $159,000. Остальные 75% он заплатил несколько недель назад перед получением ключей от квартиры. Таким образом доход от перепродажи относительно первоначального взноса может оказаться не таким уж и маленьким – около 30% за год.

купили бы такую квартиру?
Tags: Нью-Йорк, жилая недвижимость, инвестиции Манхэттен Нью-Йорк, коммерческая недвижимость, ставка, цены
Subscribe
promo newyorkrealty Лютий 11, 2019 20:55 1
Buy for 1 000 tokens
На Манхэттене самые дешевые квартиры в кондоминиумах начинаются от $450-500K. Иногда бывают варианты и меньше $400K, но обычно это самый север Манхэттена. Аренда там относительно дешевая, поэтому как инвестиция работает не всегда. А вот так, чтобы и центральный Манхэттен, и цена низкая —…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 40 comments