?

Log in

No account? Create an account

О недвижимости Нью-Йорка

Previous Entry Share Next Entry
Хороший вариант инвестиции на Манхэттене всего за $359,000
недвижимость, агент по недвижимости, Нью-Йорк, риелтор
newyorkrealty
Если меня спрашивают сколько стоит инвестиционная квартира на Манхэттене, то я называю бюджет от $500тыс. Можно попробовать что-то поискать в бюджете $400-$500тыс, но вариантов будет крайне мало. Варианты же до $400тыс попадаются КРАЙНЕ редко.

----
Более свежий (апрель 2018г) пример инвестиции в бюджете до $500K можно посмотреть на моем основном сайте - здесь
----

Но вот только что на рынок вышел такой вариант. Решил поделиться этим примером.
Квартира с одной спальней (1 bedroom) размером 55кв.метров (590кв.футов)
Квартира полностью отремонтированная с новой кухней и ванной. Новый паркетный дубовый пол.
Дом с лифтом. Во дворе есть парковочные места (дополнительная плата).
Дом находится на севере в районе Washington Heights на Bennett avenue (пересечение с West 184 street). Хороший и очень перспективный район, 20 минут на метро до центра. Это один из немногих оставшихся дешевых районов Манхэттена, поэтому цены растут очень быстро.
Это кондоминиум, поэтому никаких ограничений на сдачу в аренду нет. Квартиру можно сдать за $1,900-2,000. Таким образом доходность будет около 4%, что ОЧЕНЬ хорошо для Манхэттена.

Дом
building.jpg

Ниже фотографии подобной квартиры в этом доме.
living room.jpg

bedroom.jpg

bathroom.jpg


Планировка квартиры:
floorplan.jpg

Поскольку вариант крайне редкий, то предполагаю, что квартира уйдет за 2-4 дня. Действовать нужно очень быстро. Кстати, не исключаю вариант, что квартира уйдет по цене выше запрашиваемой.

promo newyorkrealty february 11, 20:55 1
Buy for 1 000 tokens
На Манхэттене самые дешевые квартиры в кондоминиумах начинаются от $450-500K. Иногда бывают варианты и меньше $400K, но обычно это самый север Манхэттена. Аренда там относительно дешевая, поэтому как инвестиция работает не всегда. А вот так, чтобы и центральный Манхэттен, и цена низкая —…

  • 1
Не забывайте про второй вариант дохода: рост цен на недвижимость. Иногда этот вариант дает даже больше, чем сдача в аренду.

//Еще и 465 конфо фи? Грабеж!
это Нью-Йорк :)

По поводу Коннектикута комментировать не могу - я специализируюсь на Нью-Йорке.

///Потенциал роста есть и у мыльного пузыря. Он растет, потом лопается, и все остаются в пене.
Цены могут как расти, так и снижаться - тут я согласен. и пузыри бывают - тоже правда. Это в общем, а теперь посмотрите как, в частности, Манхэттен пережил пузырь 2008 года


///Вложить 400, что бы получать с аренды по 2 в месяц (и с них платить ещё налоги) - в чем профит ?
Квартиру можно (и нужно) амортизировать. И в итоге налога с аренды не будет. Будет только налог на прибыть после продажи.

В целом я ни в коем случае вас ни за что не агитирую.

Не забывайте, что при сдаче чего либо в аренду, что не является вашей primary резиденцией, IRS автоматически считает что вы списываете амортизацию depreciation с налогов. При продаже этой проперти вам надо будет вернуть 25% capital gains с этой списанной амортизации (потому что во время аренды это давало вам tax advantage) - это раз, и заплатить capital gains tax 25% с разницы в продаже (купили за 300К, продали за 400К, платите 25% капитал гейнс со 100К). Так что не всё так просто.

Capital gains (пока) 20%, не 25%.

Вижу не больше 20% - для самой высокой ставки подоходного налога, 39.6%. Для остальных - 15% (или 0% при низком доходе.) Имеется в виду long-term capital gain.

Таблица не переносится аккуратно. Посмотрите на неё в Википедии в разделе History.

Regular and capital gains tax rates for 2013[edit]
Ordinary income rate Long-term capital gain rate Short-term capital gain rate Long-term gain on commercial buildings* Long-term gain on collectibles Long-term gain on certain small business stock
10% 0% 10% 10% 10% 10%
15% 0% 15% 15% 15% 15%
25% 15% 25% 25% 25% 25%
28% 15% 28% 25% 28% 28%
33% 15% 33% 25% 28% 28%
35% 15% 35% 25% 28% 28%
39.6% 20% 39.6% 25% 28% 28%

* Unrecaptured Section 1250 gain. Applies to the portion of gains on depreciable real estate (structures used for business purposes) that has been or could have been claimed as depreciation.

Мне кажется, Вы смотрите на последнюю колонку - Long-term gain on certain small business stock. В первой колонке, Long-term capital gain rate, другие цифры.

Я скопировал следующую - хронологическую - таблицу из этой статьи Википедии.

CapitalGainsRates

Ещё раз. Это 25% даже если вы в низкой налоговой сетке.

Long-term gain on commercial buildings*

* Unrecaptured Section 1250 gain. Applies to the portion of gains on depreciable real estate (structures used for business purposes) that has been or could have been claimed as depreciation.

С того, что вы списываете или не списываете как амортизацию, вы платите 25%.
IRS считает что вы списываете. Почитайте внимательно что написано:

Applies to the portion of gains on depreciable real estate (structures used for business purposes) that has been or could have been claimed as depreciation.

Понятно, мы о разном - Вы про depreciation recapture tax (between adjusted basis и basis), я про long-term capital gains tax (разница между sold price и basis) - т.е., налог на "прибыль" от продажи коммерческой недвижимости будет рассчитываться по 2-м разным ставкам: recapture tax и long-term capital gains tax.

Вы фактически будете платить дважды:
Налог на прибыль
И
Налог на амортизацию

Именно так. Два налога, с разных сум, по разной налоговой ставке. Но, не двойной налог с одной и той же суммы.

  • 1